¿Quieres conocer de forma sencilla y ágil en qué consiste nuestra iniciativa, y despejar las posibles dudas que te hayan podido surgir hasta ahora?
Los promotores del Proyecto son un conjunto de propietarios de algunos de los principales inmuebles de AZCA, que han constituido una empresa denominada RENAZCA. Durante los dos últimos años, con el apoyo de un conjunto de arquitectos nacionales e internacionales, ha abordado un Proyecto de reforma y revitalización de AZCA, con la participación del conjunto de las comunidades de vecinos de Orense y la asociación de comerciantes de la zona (PROAZCA), y resto de propietarios de oficinas de la manzana.
Ese proyecto ha sido presentado al Ayuntamiento el pasado 31 de diciembre mediante lo que se denomina un Estudio de viabilidad, paso inicial de un procedimiento administrativo contractual que ahora el Ayuntamiento está tramitando. Uno de los primero pasos es la apertura de un trámite de información pública en que se pueden presentar alegaciones, para poder aprobar el correspondiente Anteproyecto, que será igualmente sometido después a un nuevo periodo de alegaciones antes de la licitación del concurso de concesión.
RENAZCA estima que la inversión total, tanto en espacios de titularidad y uso público, como en aquellos de propiedad privada y uso público, incluida la reforma de la red de saneamiento, será de 52.455.536 euros. El Estudio de viabilidad presentado al Ayuntamiento parte de la hipótesis de que será financiada con fondos propios del concesionario.
Es necesario recordar también que, además, quien resulte adjudicatario del contrato de concesión, tras realizar y financiar la ejecución de las obras, asumirá la obligación de hacer frente a los gastos de conservación y mantenimiento, a los gastos de alumbrado, seguridad y limpieza, así como a aquellas inversiones de reposición necesarias para garantizar que las instalaciones mantengan siempre el adecuado nivel de calidad del espacio durante la vigencia de la concesión. El importe estimado para hacer frente al conjunto de todos estos conceptos es de 2.891.642 euros, a partir del año en que finalicen las obras iniciales, que se irá actualizando conforme a las previsiones de incremento de costes recogido en el modelo financiero, hasta alcanzar los 5.090.852 euros el último año de la concesión.
Al finalizar la concesión, el concesionario asume la obligación de entregar la obra en perfecto estado de conservación y mantenimiento al Ayuntamiento.
El Estudio de Viabilidad contempla que los ingresos que prevé y podría generar el concesionario se complementen con una aportación que está prevista que haga el Ayuntamiento cada año en contraprestación por su mantenimiento y prestación de determinados servicios complementarios que permitan tener el espacio en condiciones óptimas de utilización. El modelo financiero presentado contempla para este concepto un importe estimado anual de 1.944.488 euros. Esta es la única cantidad a la que el Ayuntamiento deberá hacer frente a cambio de que el concesionario haga frente a toda la obra y mantenga en perfecto estado de conservación durante la vigencia del contrato todo el espacio de AZCA.
A diferencia de otros espacios públicos de la Ciudad, AZCA, por la forma en que fue concebida en sus inicios, hace más de 50 años, tiene una estructura jurídica de suelos y propiedades compleja. Esta quizá haya sido una de las razones por las que no se ha conseguido hasta ahora abordar una reforma y puesta al día de los diferentes espacios interiores de la manzana, a diferencia de lo que ha ocurrido con otros espacios como se hizo en su día con la Plaza de Colón o la Plaza de Felipe II, y más recientemente con la Plaza de España.
Es por ello que, por primera vez, se ha propuesto por un conjunto de propietarios de la zona abordar un proyecto que se lleve a cabo mediante una concesión administrativa. Mediante esta fórmula, el adjudicatario de la concesión, previo el correspondiente concurso público, realizará las obras, y posteriormente se encargará de garantizar su mantenimiento integral, incluyendo la conservación, limpieza, alumbrado, y seguridad complementaria a la que lleve a cabo la propia policía municipal. El concesionario correrá con el coste de todo ello, y a cambio, podrá obtener ingresos por conceptos como la explotación publicitaria de algunos soportes, la instalación de algunas terrazas como las existentes en otros parques públicos o calles de la ciudad, el montaje de mercadillos de navidad o artesanía, o actos para presentaciones de algún evento o producto como los que se llevan a cabo en la Plaza de Colón, o en otros espacios públicos de la ciudad, etc., todas ellas totalmente abiertas al público en general.
En ningún caso. El Estudio de Viabilidad presentado contempla como hipótesis que el contrato de concesión que se suscriba traslade el riesgo y ventura de los ingresos previstos al propio concesionario. En ningún caso el hecho de que no se alcancen los ingresos estimados tendrá como consecuencia el incremento de la aportación pública municipal inicialmente prevista. Las eventuales perdidas deberán ser asumidas por el adjudicatario del contrato, y además ello no podrá en ningún caso justificar una disminución de las obligaciones por parte del concesionario: mantenimiento, limpieza, seguridad, alumbrado, etc.
La inversión prevista en suelo público ascendería a 44 millones de euros, a la que hay que sumar un gasto de explotación de 150 millones para hacer frente al mantenimiento y conservación del espacio durante la vigencia de la concesión, lo que haría un total de 194 millones. Del lado de los ingresos hay una previsión de 245 millones, de los que el Ayuntamiento aportaría 106 millones y el resto serían ingresos derivados de la gestión del espacio por parte del concesionario. El beneficio después de impuestos de cumplirse las previsiones de ingresos sería de 39 millones a lo largo de los 40 años.
Como se puede comprobar, de los 194 millones a que asciende el total de la inversión y gastos que asumiría el concesionario, el Ayuntamiento se prevé que asuma 106 millones siempre y cuando el concesionario cumpla plenamente con sus obligaciones que serán recogidas en el pliego del contrato. El resto corresponderá a ingresos que el concesionario prevé obtener por la gestión del espacio, a su riesgo y ventura. Una gestión siempre y en todo caso compatible con el libre acceso y disfrute del conjunto del espacio público por la ciudadanía, igual que ocurre en espacios públicos gestionados directamente por el Ayuntamiento como es la Plaza de Colón, la Plaza Mayor o la Plaza de Felipe II.
Pero es muy importante destacar que adicionalmente a lo que aparece en el proyecto respecto al suelo público en el marco de la concesión, Renazca ha planteado que el concesionario asuma la reforma de las zonas privadas de uso público, mediante acuerdos con sus propietarios para asumir también el mantenimiento de estas zonas (con una inversión adicional a la comentada arriba de cerca de 9 millones de euros). Para ello, mediante los correspondientes acuerdos con todas las comunidades de vecinos de Orense, se daría cobertura al compromiso de hacerse cargo de los suministros de electricidad y agua de los comúnmente conocidos como “bajos de Azca”, además de todos los conceptos correspondientes a un mantenimiento integral. Pero esto que aparece en el estudio de viabilidad no forma parte de las cuentas de la concesión del dominio público, o lo que es lo mismo del contrato de concesión que se propone, sino que sería una mejora que asumiría el concesionario en la propuesta u oferta que se materializaría en el momento de la licitación del contrato de concesión.
Sin perjuicio de las deducciones y penalizaciones que puedan acordarse, la administración podría instar la resolución del contrato de concesión por incumplimiento.
En ningún caso se contempla este escenario en el Estudio de Viabilidad presentado.
El ámbito de la intervención del Proyecto propuesto es el espacio público de AZCA, estando en el ánimo de sus impulsores incorporar también en la reforma espacios privados de uso público como son los denominados bajos de la calle Orense. En ningún caso se limitará o restringirá el acceso para el uso y disfrute del espacio público; al contrario, la obra proyectada conseguirá abrir y hacer accesibles para el paseo o la estancia zonas que hasta ahora están tan degradadas que nadie se acerca a ellas. La idea es además dotar al espacio de actividades de recreo, culturales y de ocio, como mercadillos, terrazas, exposiciones al aire libre, a las que todos, mayores, jóvenes, niños y vecinos en general puedan libremente acceder para tener una experiencia agradable y satisfactoria.
Sí. No sólo se mantiene en el Estudio de Viabilidad presentado, sino que se amplia su extensión. La cancha actual es sólo media cancha, lo que limita la experiencia y posibilidades de juego. El proyecto propone una cancha de baloncesto completa, en una zona próxima a la ubicación actual, con mejores acabados y servicios como unas pequeñas gradas. Y totalmente gratuita y de libre acceso como en la actualidad, asumiendo el concesionario su limpieza y mantenimiento.
En el Estudio de Viabilidad presentado se han previsto dos pistas de pádel además de la cancha de baloncesto. Sin embargo, en este caso sí está previsto que haya que abonar una cantidad para jugar en ellas. Además, en la propuesta desarrollada en el Estudio de Viabilidad se dispone de espacios denominados “salas urbanas”, alguna de las cuales podrán albergar actividades demandadas por los jóvenes y que ya actualmente, aunque de forma desordenada y anárquica, se vienen realizando en la zona, como la práctica del skate. Así, se podrán ir alternando y sucediendo, en función de la demanda que vaya detectándose, actividades relacionadas con el propio skate, la calistenia, o el cubogym, o parkour.
¿Se abordará también la reforma de los espacios que actualmente se conocen cómo los bajos de Orense?
Sí se contempla dicha reforma. El interior de la manzana de AZCA es una zona compleja desde el punto de vista de titularidades o propiedades. Hay una zona de dominio público, propiedad del Ayuntamiento, y otras privadas pero abiertas y de uso público, que se confunden sin solución de continuidad con la primera, y por último están las zonas de estricta propiedad privada, constituida por los edificios y zonas comerciales y sus perímetros más inmediatos.
El proyecto presentado al Ayuntamiento ha buscado dar una solución tanto al espacio de dominio público como al espacio privado de uso público y así se ha contemplado en el Proyecto que interviene además sobre los tres niveles en los que se estructura la zona de uso público de la manzana de AZCA.
Todo ello sin perjuicio de que el concesionario pueda alcanzar los acuerdos necesarios con el conjunto de propietarios de suelos de propiedad privada para ampliar la intervención a esos suelos.
La previsión contemplada en el Estudio presentado es que las obras den comienzo por el concesionario que resulte adjudicatario del concurso que habrá de convocar el Ayuntamiento de Madrid, tras la adjudicación y formalización contrato. A partir de ese momento las obras tienen una duración prevista de 24 meses.
En el Estudio de viabilidad presentado se explica pormenorizadamente el despliegue de actividades culturales, recreativas y de ocio, como exposiciones, mercadillos, presentaciones comerciales, espacios destinados a terrazas, siguiendo el modelo de otros espacios públicos como la Plaza de Colón, el Jardín Botánico o la recientemente remodelada Plaza de España. Sin perjuicio de que habrán de ser los pliegos de contratación que habrán de regir el contrato de concesión los que regulen este aspecto, se asume que exista haya una lógica y necesaria coordinación del conjunto de estas potenciales actividades con el organismo municipal que se determine, en principio la propia Junta municipal del Distrito de Tetuán.
Cualquier actividad que puede desarrollarse en AZCA deberá ajustarse lógicamente a la normativa y ordenanzas municipales. Entre esa normativa se encuentra desde 2014, el Plan Zonal Específico de la Zona de Protección Acústica Especial de AZCA-Avenida de Brasil, recientemente modificado por acuerdo del Pleno, de 31 de mayo de 2022, debiendo garantizar el concesionario el cumplimiento estricto del citado Plan en todo aquello que afecte al ámbito de AZCA. Sin perjuicio de ello, el espacio resultante de las obras previstas en el proyecto no está diseñado para albergar grandes conciertos, sino en todo caso algunas actuaciones musicales esporádicas y de aforo limitado y en los horarios compatibles con el derecho al descanso de los vecinos.
El gran parque central diseñado en el Proyecto será un refugio tranquilo para retirarse en el corazón de la ciudad y un lugar de encuentro dinámico que puede transformarse, ofreciendo experiencias colectivas y contenidos a los ciudadanos y a los visitantes, con eventos y espectáculos programados en ocasiones puntuales (fiestas del distrito, veranos de la villa o navidad), a lo largo del año. En su conjunto, la actuación proyectada en el Proyecto pasa por implementar todas las medidas necesarias que permitan respetar la normativa de prevención de la contaminación acústica vigente, y transformar AZCA en un espacio más seguro, con un ocio nocturno menos conflictivo y más sostenible, con una estrategia acorde con las campañas de sensibilización contra el ruido promovidas en la ciudad. Es posible implementar medidas en los locales y su entorno, que ayuden a conciliar el derecho al descanso de los residentes con el ejercicio de la actividad empresarial y el disfrute del tiempo de ocio de los ciudadanos.
El objetivo ha sido que el conjunto del espacio, sin excepción, sea plenamente apto para el uso y disfrute de los ciudadanos.
Tanto si tienen la consideración de dominio público como privados de uso público, el proyecto prevé la desaparición de los corredores o pasadizos existentes principalmente en los niveles inferiores de AZCA, mediante la apertura de lucernarios, o la instalación de adecuados sistemas de iluminación y soportes que permitan albergar contenidos expositivos de arte digital, así como informativos, generando así contenidos que incorporen estos espacios al resto de recorridos o espacios dotados de la actividad necesaria que permita su tránsito sin temor alguno por parte de los usuarios o ciudadanos.
Los locales comerciales constituyen espacio de propiedad privada que no forman parte, ni pueden hacerlo, del Proyecto, al no poder extenderse este más allá de los espacios públicos y privados de uso público. Sin embargo, es previsible que los usos de estos, como los de otros locales, puedan ir evolucionando y transformándose como consecuencia de los cambios que se generarán en el conjunto del ámbito.
Nos encontramos en la fase inicial del procedimiento administrativo de contratación de una concesión de obra. La Ley de Contratos del Sector Público prevé que se pueda presentar un estudio de viabilidad por la iniciativa privada para desencadenar un proceso de contratación de una concesión, que es lo que ha hecho RENAZCA. A partir de ese momento, y con los trámites legales previstos en nuestro ordenamiento, como es la información pública, y la evacuación de los correspondientes informes de legalidad, se procederá, en su caso, a la licitación posterior que podrá concluirse con una adjudicación, o declararlo desierto si no se hubieran presentado ofertas, o si ninguna reuniera todos los requerimientos del pliego de contratación. En este caso, el Ayuntamiento de Madrid podría optar por volver a licitarlo o en su caso, abordar la obra de forma directa.
La actual configuración de AZCA es el resultado de un diseño propio de una época en la que no existía la preocupación actual para que todos, con independencia de sus capacidades, puedan disfrutar de cualquier espacio público con independencia de sus capacidades. El resultado es que, a pesar de la existencia de algunas rampas que se pretenden facilitar la accesibilidad, nos encontramos con un espacio intrincado, donde se tiene que superar una barrera constante de obstáculos para moverse por él. Esta ha sido una de las preocupaciones de los técnicos del Proyecto, y el resultado final será un espacio no solo totalmente renovado y actual, sino plenamente accesible para todas las personas.
Se ha realizado un estudio detallado del conjunto del arbolado y se ha llegado a la conclusión de que, más allá de su apariencia, su salud real es bastante precaria. Es por ello por lo que se ha optado por plantear una propuesta ambiciosa que sustituye buena parte del mismo, quedando garantizado que se llevará a cabo una alternativa de plantación muy ambiciosa que mejorará e incrementará sustancialmente el parque de arbolado preexistente, acudiendo a especies autóctonas, perfectamente integradas en el espacio. . La situación actual está dominada por grandes áreas de paisaje duro que se sustituirá por paisaje blando. Se calcula que se aumentará la superficie de las zonas blandas de unas 1,24 a 2,24 hectáreas, lo que supone un aumento del 80%.
Según ha anunciado el propietario de ese espacio, que es El Corte Inglés, está previsto promover la construcción de un inmueble con la consecuente y simultánea urbanización de su entorno perimetral. Es por esa razón por la que se ha entendido necesario excluir ese espacio de la propuesta planteada en el Estudio de viabilidad, sin perjuicio de la coordinación que pueda realizarse en el momento que corresponda.